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做好维修资金续筹 发挥房屋“养老金”作用

发布: 2020-11-19     文章来源:     查看: 120次

住宅专项维修资金(以下简称维修资金)是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的专项资金。我国自1998年起开展维修资金的归集和使用工作,近年来随着房地产业的高速发展,维修资金的归集总量也逐年增加,以常州市金坛区为例(以下简称金坛区),截至20206月,维修资金的归集量已经突破10亿元。

伴随着房屋使用年限的增长,住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新改造范围逐年扩大。2010年之前,金坛区维修资金使用范围主要包括房屋屋顶、外墙渗漏、房屋雨水管破损更换、楼道单元门维修等房屋本体公共部位的维修,2010年起开始涉及小区停车位改造、小区道路维修、电梯更换等公共部位、共用设施设备的维修和改造,2016年起开始涉及小区监控设施和消防设施的维修和改造,维修资金的有序使用,为保障小区的和谐稳定发挥了重要作用。

资金使用范围的不断扩大,导致了维修资金使用规模快速增加。20182019年,金坛区维修资金的使用金额均已接近1000万元,维修资金的大规模使用,又导致了部分小区的维修资金捉襟见肘,甚至出现资金不足的情况。目前,金坛区维修资金信息系统已建业主账户约12万户,业主账户余额不足30%的有6494户,约占业主账户总量的5%。加之部分1999年前建成的老旧小区尚未交存维修资金,(金坛区成规模的33个老旧小区中交存维修资金的只有14个,仅占老小区总数的42%),因此维修资金续筹工作已经迫在眉睫,急需尽快开展。

01开展维修资金续缴的必要性

金坛区的维修资金使用状况是大部分城市,特别是县级区域城市的一个缩影。习近平说:“人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标。通过开展维修资金的续筹,确保维修资金持续可用,发挥房屋养老金的作用,将能有效解决居民日常生活中的各类问题,提高居民生活品质。具体而言,开展维修资金续缴工作有以下必要性:

一是有利于延长房屋使用寿命,保障居民安全。房屋作为一个特殊的商品,其也有着自身的保修期,《建设工程质量管理条例》中对房屋各项部位的保修期,均作出了明确规定,除去房屋结构主体外,保修期最长的为防水工程,保修期为5年。按此标准计算,金坛区约有110个小区已过保修期,约占小区总数的70%。上述小区保修期后出现的维修问题,可通过使用维修资金得到及时解决,能够有效延长小区房屋的使用寿命。

二是有利于改善居民生活品质,提升居民的幸福感。维修资金作为小区共用部位、共用设施设备的更新改造资金,可以满足居民对生活品质提升的需求。如小区停车难问题,可以动用维修资金改扩建公共停车位。电梯作为高层住宅的必备设施,随着使用年限的增加,设备也将进入大修期。据统计,金坛区在2005年左右投入使用的电梯约有二百台,至今投入使用已有十五年,基本已达到电梯的使用年限。居民可申请维修资金对电梯进行维修更换,避免电梯带病作业,造成安全隐患。通过使用维修资金实施小区微改造,提升住区功能,才能不断提升居民的幸福感。

三是有利于解决社区治理难题,建立共建共治共享新局面。20207月,国务院发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。我国将开展新一轮的老旧小区综合整治工作,文件指出,改造中应当合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造,可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。因此,将维修资金作为居民集体出资的一种重要手段,也能引导居民参与到小区治理中来,真正发挥其小区主人翁作用,逐步形成共建、共治、共享的社会治理新格局。


02开展维修资金续缴工作的探索

维修资金的长期可持续性使用,无论对居民生活还是对社区治理,都发挥着重要的作用。就如何开展维修资金的续筹工作,《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的,续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

江苏省又进一步明确了续筹工作应在办理产权转移登记时完成,在《江苏省物业管理条例》第七十七条规定住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。业主申请房地产转移登记时,应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。常州市市区从2013年起开展维修资金续筹工作,在办理二手房产权过户时由不动产登记中心查询房屋维修资金余额是否足额,截止2019年底,共查询约15万户,补交约2万户,续筹资金近亿元,有效保障了维修资金的正常使用。

03推进维修资金续缴工作的建议

维修资金作为房改制度深化改革,保障住房私有化顺利实施的衍生品,实施20年来,有效解决了小区内共有部位和共用设施设备的维修,在保障小区安全稳定运行工作中,起到了至关重要的作用,如何有效保障维修资金长期可持续使用,应当受到各地政府的重视。笔者的建议有四个方面:

一是要理顺续存工作机制。在实际工作中,由业主大会决定维修资金续筹难度较大。常州市至今未有小区通过业主大会形式续筹维修资金。目前最有效的方法就是在房地产环节补足,但如果法律冲突不解决,该项工作想全域推进存在较大困难,即使部分区域已经开展也存在法律隐患。建议由省、市政府层面牵头理顺相关法律效力,统筹指导各地建立统一的维修资金续筹模式,推动在二手房交易转让环节补足维修资金,保障业主权益。

二是尝试公共收益补充。按照《江苏省物业管理条例》等法律法规规定,前期物业服务期间将不低于70%的公共收益纳入本小区维修资金;成立业主大会后,结合小区实际,可将属于全体业主的公共收益纳入维修资金账户,统一管理,建立维修资金长效续筹机制。

三是探索分期续筹模式。由于一次性补缴金额较大,小区业主意见较多,可以探索采用并入物业服务费测算项目,分期续筹的方法,如深圳市维修资金的收缴模式中,业主需按照建筑面积每月交存日常收取的物业专项维修资金

四是加强续筹工作保障。建立诚信机制,将拒绝或滞缴续筹维修资金的业主信息告知金融部门,记入个人诚信档案,纳入征信体系。对确实无能力续筹的业主,建议政府相关部门出台相关政策、帮助对接社会公益团体或个人帮助解决。

综上所述,对于维修资金的续筹问题,各地政府应当通力合作,落实部门职责,通过业主参与、政策保障的方式,共同做好维修资金续筹工作,为小区的长治久安夯实基础。(原载于《中国物业管理》2020年第10期)

作者单位:常州市金坛区物业管理处

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